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La 6e journée nationale DAF : présentation des sujets abordés


Cette 6e journée des DAF a encore été dense avec de nombreux sujets abordés.

Actualité fiscale

  • Loi de finances 2017 

Des conséquences sur vos taxes foncières ?

Dans un contexte de désengagement de l’Etat au détriment des collectivités locales, on note une remise en cause partielle de 3 régimes d’exonérations de TFPB dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux. Les deux premiers concernant les opérations d’acquisition-amélioration et les baux à réhabilitation (remise en cause optionnelle) auront une portée somme toute réduite. Le dernier cas est plus préoccupant, il vise les opérations de démolitions – reconstructions en QPV dans le cadre d’une convention ANRU agréées à compter du 1er janvier 2017.

En outre, l’abattement de TFPB à hauteur de 30% pour les QPV est conditionné par l’élaboration d’un contrat unique avec la ville couvrant la période 2016-2020 et devant être signé avant le 31 mars 2017.

Attention à cette échéance imminente.

Les organismes ayant déjà signé une convention couvrant partiellement la période devront signer un avenant de prolongation jusqu’en 2020 en respectant la date du 31 mars 2017.

Enfin, le BOI du 6 juillet 2016 a apporté des précisions quant aux dégrèvements de TFPB liés aux travaux d’économie d’énergie (montants, champ d’application, travaux éligibles, déduction des subventions perçues au 1er janvier N).

Autres mesures spécifiques favorables aux organismes du logement social : les spécificités liées au bail solidaire des opérations d’accession à la propriété  ont été abordées et l’incertitude au sujet du traitement fiscal des CEE a été levée. En effet, ils sont exonérés d’IS et ce pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2016 (compris).

Mesures de portée générale : il faut principalement retenir une baisse progressive du taux de l’IS, une hausse du taux des CICE (de 6% à 7%), l’obligation d’envoyer à l’Administration fiscale son FEC en cas d’examen de comptabilité et la création d’une procédure spécifique de contrôle sur place accélérée et ciblée pour les demandes de remboursement de crédits de TVA.

- Actualités relatives à la taxe sur les propriétés bâties, par Pascale Loiseaux, responsable du pôle fiscalité, USH.

Grands sujets financiers de 2017

  • La situation des OPH en 2015 se caractérise par :

- Une légère hausse des mises en chantier sur la France entière,

- Un autofinancement de l’exploitation courante en diminution sur la France entière, principalement lié à l’effort fait sur la maintenance.

Une baisse plus marquée hors Ile-de-France (-1% des loyers) qu’en Ile-de-France (-0,4% des loyers). Cela est principalement lié à une moindre hausse des loyers théoriques, une baisse plus timide des coûts des impayés et à un poids plus important des annuités locatives (compte tenu de l’âge du patrimoine).

- Un potentiel financier à terminaison en amélioration pour les OPH hors Ile-de-France (effet de la baisse globale des investissements) et qui se stabilise en Ile-de-France.

- La situation financière des OPH en 2015, par Olivier Kientz, directeur des missions d’expertise et des études économiques et financières, FOPH.

  • Les projets fédéraux 2017 :

3 principaux thèmes de réflexion pour lesquels des groupes de travail sont constitués :

- La diversification de l’activité des OPH et leurs modalités de financement dans ce contexte de taux bas et une tendance à la baisse des subventions et des aides de l’Etat & des collectivités locales,

- Les territoires en déprise économique ou territoires détendus qui nécessitent une analyse spécifique au regard de leurs forts enjeux,

- Les nouveaux services rendus aux locataires (accompagnement au vieillissement, aux jeunes, à l’intergénérationnel) dont le cadre juridique est inadapté à ce jour.

Mise en place d’une cartographie du risque pénal et création d’un guide pour une mise en œuvre de la loi Sapin 2. La Fédération veut afficher publiquement des règles déontologiques, proposer des éléments de sécurisation, répondre au besoin de formalisme et de transparence.

Le NPNRU et les OPH : Les 2 premières conventions avec des OPH ont été signées (à Pau et à Rennes). La Fédération est très attentive à ces opérations compte tenu de leurs enjeux et des difficultés liées à leur financement.

- Les projets fédéraux, par Laurent Goyard, directeur général de la FOPH.

  • Le fonds conventionnel pour favoriser la formation au sein des Offices

Né de l’accord signé le 7 juillet 2016, ce nouveau dispositif permet de renforcer l’accompagnement des offices dans leurs besoins de formation. Véritable innovation, ce fonds d’environ 2 millions d’euros nets est constitué par une cotisation évolutive, à hauteur de 0,2% de la masse salariale brute des offices pour l’année 2017.

Il se compose de trois dispositifs distincts : les demandes d’autorisations financières (DAF), un catalogue de Branche et des actions collectives.

Le catalogue de la branche OPH est désormais constitué et accessible. Les 23 formations proposées aux OPH, en lien avec les actions prioritaires définies dans l’accord, touchent notamment aux thèmes de la santé mentale, du vieillissement, de la transition numérique, au syndic de copropriété et du passage à la comptabilité commerciale.

Retrouvez le catalogue, les programmes, le calendrier et le bulletin d’inscription directement en ligne ici

Les prêts de la CDC

  • Les réaménagements des prêts de la CDC

Sujet d’actualité au regard du contexte économique et financier particulier (fonds propres sous tension, maitrise complexe du coût de construction et taux de livret A historiquement bas).

Le réaménagement de la dette n’est pas un objectif en soi, il reste plus que jamais un outil au service d’une stratégie et d’objectifs propres à chaque Office.

La CDC a rappelé son rôle historique au sein du secteur, ses intérêts communs à la bonne santé économique des Offices, la diversification de la gamme de ses prêts, son souci de personnaliser ses propositions de réaménagement et l’avantage concurrentiel qu’elle propose en maintenant ses taux lors de l’allongement des durées des emprunts.

Par ailleurs la CDC a demandé aux OPH de rester vigilants aux propositions trop alléchantes des autres banques dont les simulations ne sont pas toujours transparentes.

  • Le dispositif d’accompagnement de la démolition

Ce dispositif a été mis en place depuis 2016 pour aider le processus de démolition en zones détendues (C et B2 hors ANRU) et concerne les OS de démolition délivrés en 2016 ou 2017 (OS avec formalisme à respecter) et dont les travaux effectifs doivent être engagés dans les 12 mois suivant la date de l’OS.

Il consiste en un réaménagement intégrant une perte actuarielle spécifique équivalente à la « Remise des intérêts actuarielle pour la démolition » (RIAD) de 5 000 € par logement démoli et fait bénéficier de l’économie des 7% de pénalités de remboursements anticipés (pénalité remise et non valorisée dans la RIAD).

Point d’attention : en cas de non réalisation des travaux, l’OPH sera redevable de l’équivalent de la remise, soit 5 000 € x le nombre de logements non démolis.

Ce dispositif, qui vient s’ajouter à celui de la mutualisation, ne verra probablement pas de prolongation car, au regard de l’atterrissage à fin 2017, l’enveloppe prévue sera consommée.

  • Actualité du livret A

Le livret A a connu fin 2016 une évolution de sa formule favorable aux emprunteurs grâce à une stabilité plus forte en moyenne de son taux et à un taux plus bas en tendance.

  • Les PHBB suite ?

Pierre Laurent et Laurent Chaize, intervenants de la CDC ont présenté à l’occasion de cette 6e journée nationale des DAF un comparatif des demandes avec les octrois et ce, par famille d’emprunteur et par zone géographique.

- Les prêts de la CDC, par Pierre Laurent, responsable du département du développement, et Laurent Chaize, en charge du réaménagement de la dette, direction des fonds d’épargne, Caisse des Dépôts.

Pour en savoir plus, veuillez consulter l’article : « 6ème journée nationale DAF : prêts de haut de bilan bonifiés distribués de manière équitable ».

Nouvelle politique des loyers et 2ème génération des CUS

Un point détaillé a été fait sur l’actualité juridique de la nouvelle politique des loyers et de la seconde CUS. Les principaux points à retenir sont les suivants :

- 6 La première CUS a été reportée d’un an ; la seconde CUS est donc à signer au plus tard au 1er juillet 2018 et à déposer au plus tard le 1er janvier 2018 (les engagements seront rétroactifs au 1er janvier 2018).

- Les indicateurs de la CUS ont été simplifiés. Il en existe deux types, certains sont obligatoires et d’autres à la discrétion du préfet. Vous pouvez-vous reporter à la note explicative présentant un tableau synoptique des indicateurs possibles (version provisoire avant publication du décret et susceptible donc d’être modifiée)

- La CUS impose d’avoir un PSP actualisé, de moins de trois ans (le PSP doit donc avoir été actualisé et validé après la date du 1er janvier 2015).

- La Nouvelle Politique des Loyers (NPL) est optionnelle et applicable à partir du 1er janvier 2019 (avec possibilité de la mettre en œuvre ultérieurement par voie d’avenant) pour la relocation uniquement. Elle peut se réaliser en surface corrigée ou peut donner l’opportunité de la passer à la  surface utile.

- Actualité juridique de la nouvelle politique des loyers et la seconde CUS, par Bruno Daly, directeur des études patrimoniales, FOPH.

Information, documentation et échanges techniques

  • Innéo DAF, Appel Expert, Navis – Edition Francis Lefebvre : tarifs négociés

Un tarif unique pour les OPH a été négocié par la Fédération des Offices avec les éditions Francis Lefebvre pour faciliter l’accès à la documentation technique (Navis, Innéo et Appel Expert).

- Présentation d’outils de documentation & tarifs négociés pour les OPH, par William Hupke, responsable grands comptes, Editions Francis Lefebvre.

  • Groupe professionnel des juristes d’OPH & Espace droit et fiscalité

Mise en place de forums au niveau national pour échanger librement sur les problématiques juridiques que rencontrent les Offices. Cet espace collaboratif est accessible en s’identifiant dans le centre de ressource.

Visial pilotage : boîte à outils

Il a été rappelé que des outils d’aide à la construction de la simulation VISIAL sont mis à votre disposition sur le site de la Fédération.

Sont présentés notamment les indices et taux préconisés par la CGLLS pour les organismes en procédure, un fichier facilitant la reprise de données du DIS pour l’année de référence, une grille d’analyse du compte de résultat qui restituent les agrégats à partir des comptes, des modèles de fichier d’import vers Visial.

À venir : cette boite à outil sera complétée ultérieurement avec des conseils, des bonnes pratiques et pièges à éviter.

Engagements sociaux (auto-assurance chômage, IDR et retraite supplémentaire) : EHB ou PRC ?

Il est constaté une certaine hétérogénéité au niveau des informations liées aux engagements sociaux (auto-assurance chômage, indemnités de départ à la retraite et retraite supplémentaire) au sein des OPH. La frontière entre engagements hors bilan et provisionnement pour risques et charges n’est pas toujours simple à définir. La 6ème journée nationale des DAF a été l'occasion de rappeler les différences fondamentales entre ces deux notions ainsi que l’intérêt et, dans certain cas l’obligation, pour les OPH de produire des informations en annexe ou de constituer des provisions.

- Passifs et engagements sociaux : quoi inscrire ? Quel intérêt ? Par Stéphane Descolonges, directeur des études comptables et financières, FOPH.

Pour en savoir plus, veuillez consulter l’article : « 6ème journée nationale DAF : engagements sociaux, engagements hors bilan ou provisions pour risques et charges ? »

Diversification des ressources financières des OPH

Au regard du contexte économique et financier actuel et des réflexions sur les opportunités d’élargir la gamme des activités des Offices, la 6ème journée nationale des DAF a été l'occasion de faire un point sur des pistes de diversification des ressources financières des OPH.

Ont ainsi été présentées les émissions obligataires de l’AFL pour les collectivités locales, les émissions obligataires groupées des CHU avant de rappeler les formes de diversification financière possibles pour les OPH.

- Les émissions obligataires de l’AFL pour les collectivités locales, par Philippe Rogier, directeur du Crédit, membre du Directoire de l’AFL.

- Les émissions obligataires groupées des CHU, par Marion Riche, représentante du GCS-CHU de France Finance.

- Quelle forme de diversification financière possible pour les OPH, par Charlotte Valette, consultante associée, Lore Finance.

Pour en savoir plus, veuillez consulter l’article : « 6ème journée nationale DAF : diversification des ressources financières des OPH »

Actualités comptables

  • Cession de droits à CEE et travaux « subventionnés »

Comptabilisation : en pratique, il est possible d’enregistrer la vente des CEE (ou droit à CEE) en produit d’exploitation (compte #758), sans passer par les stocks mais ne peut être comptablement considéré comme subvention d’équipement.

Impôt sur les sociétés sur le produit des ventes de CEE : exonération à compter de l’exercice clos le 31 décembre 2016.

En matière de TVA : les cessions de CEE par un organisme Hlm ne sont pas assujetties à la TVA (ce qui a un effet sur le calcul du coefficient d’assujettissement).

Pratiques à éviter : risque de complicité de fraude à la TVA dans le cas où un intermédiaire paye directement les travaux à la place de l’organisme et lui transmet une facture à zéro, sans TVA. En outre, la qualification du mandat proposant la livraison « gratuite » de fournitures est à l’étude par la DJEF.

  • Point sur le calcul de vos PGE et sur la dépréciation des créances locataires

Ont été rappelés ici les changements de méthode liés au règlement de 2015-04 de l’ANC, l’obligation de présenter un proforma en annexe littéraire et que seuls les déclassements de créances douteuses doivent être opérés entre les comptes #411 et #416.

Pascal Claude, directeur des services financiers et Jérôme Chateignier, chef du service comptabilité générale nous ont présenté, à cette occasion, leur mise en pratique au sein de Paris Habitat et ont mis en garde leurs confrères en particulier sur les enjeux fiscaux de ces changements de méthode (prévoir une charge de dotation pour les activités fiscalisées pour assurer leur déductibilité fiscale).

  • La comptabilité interne SIEG de la loi EC & la loi Macron sur les VEFA inversées

Les OPH devront tenir une comptabilité interne permettant de distinguer le résultat des activités relevant du service d’intérêt général et celui des autres activités et ce, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018. Un état réglementaire est en cours de constitution sur le modèle de l’état de ventilation des charges et produits et de l’état de détermination du résultat fiscal.

À venir : un guide confédéral pour aider dans le remplissage de cet ER-SIEG.

A défaut de texte clair sur le traitement comptable des VEFA inversées de la loi Macron, Pascal Claude, directeur des services financiers et Jérôme Chateignier, chef du service comptabilité générale nous ont confié l’interprétation faite au sein de Paris Habitat.

- Cessions de droits à CEE et travaux subventionnés, rappels PGE, rappels dépréciation créances douteuses, par Stéphane Descolonges, directeur des études comptables et financières, FOPH.

- Détermination de la PGE et de la dépréciation des créances douteuses chez Paris Habitat, par Pascal Claude, directeur des services financiers et Jérôme Chateignier, chef du service comptabilité générale, de Paris Habitat.

Le contrôle interne dans les OPH, la prévention de la fraude et la loi Sapin 2

  • La loi Sapin 2 : obligation d’un plan de prévention de la corruption avant le 1er juin 2017.

La vingtaine d’OPH ayant plus de 500 salariés (dont fonctionnaires) et réalisant plus de 100 M€ de CA devront au regard de la loi Sapin 2 établir avant le 1er juin 2017 un plan de prévention de la corruption intégrant notamment une cartographie exhaustive des risques de corruption sur l'ensemble des activités.

À venir : après la cartographie des risques pénaux des dirigeants d’OPH, la Fédération lance une consultation pour l’élaboration d’un guide de prévention de la corruption dans les OPH.

  • Lutte contre la corruption (Sapin 2) : une brique du dispositif de contrôle interne

Nicolas Gasnier-Duparc, associé du cabinet Grant Thornton a rappelé le contexte qui invite à une gestion des risques plus formelle, les fondamentaux du contrôle interne. C’est le contrôle interne qui est au service de la loi Sapin 2.

  • Cartographie des risques pénaux encourus par les dirigeants d’OPH

Nous ne pouvons que vous conseiller de vous reporter aux slides qui vous présentent les risques pénaux encourus par les dirigeants des OPH (Président, administrateurs et DG) en termes d’infractions à la commande publique, sanctionnant un conflit d’intérêts, sanctionnant un manquement au devoir de probité ou encore en terme de responsabilité de l’OPH personne morale.

Une cartographie des risques pénaux a d’ores et déjà été engagée. Elle fera l’objet d’une publication spécifique à destination de la gouvernance des OPH dans les prochains mois. Le guide de prévention s’appuiera en partie sur ce premier travail.

- Obligations Sapin II pour les OPH, par Stéphane Descolonges, directeur des études comptables et financières, FOPH.

- Lutte contre la corruption (Sapin II) : une brique du dispositif de contrôle interne, par Nicolas Gasnier-Duparc, associé du cabinet Grant Thornton.

- Cartographie des risques pénaux encourus par les dirigeants d’OPH, par Manuel Landes, conseiller juridique, FOPH.

Thèmes de la prochaine journée nationale des DAF

Un échange a eu lieu, sous forme de mains levées, pour tenir compte de l’intérêt des DAF à aborder certains thèmes plutôt que d’autres. Les principaux sujets de la prochaine journée ont été arrêtés. Découvrez les ici.

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