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8e journée DAF : les conséquences de la RLS et le projet de communauté d’organismes passés au crible

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C’est une nouvelle fois devant un auditoire fourni que s’est ouverte, mardi 13 mars, la journée nationale des DAF, 8e du nom. Après une introduction sur les actualités comptables et financières des OPH, Stéphane Descolonges, directeur des études comptables et financières de la FOPH, a ouvert une séquence consacrée aux conséquences de la loi de Finances 2018.

Consultez et téléchargez la présentation de Stéphane Descolonges en cliquant ici. 

Laurent Goyard, directeur général de la FOPH, a pris le premier la parole pour évoquer la création d’un observatoire de la RLS, dont l’objectif sera de mesurer les conséquences de cette dernière pour les organismes. « Nous avons lancé une enquête auprès des offices, via vos directeurs généraux, sur les conséquences de la RLS dès 2018 », a-t-il rappelé. « 120 OPH y ont déjà répondu et nous espérons avoir davantage de retours d’ici le 16 mars. En effet nous avons besoin de ces éléments pour alimenter l’observatoire et continuer de discuter avec les Pouvoirs Publics sur les conséquences néfastes de la RLS quant aux capacités d’investissement des organismes ».JN DAF 8 - 3 520.jpg

Rappels sur la communauté d’organismes

Laurent Goyard est revenu sur le projet de loi ELAN et la restructuration du tissu des organismes. « Nous avons réfléchi pendant le projet de loi de Finances et au-delà, via notamment un groupe de travail constitué de directeurs généraux d’offices, sur la communauté d’organismes. Nous avons réfléchi à une forme de groupe horizontale, d’abord parce que les offices n’ont pas de capital pour faire en sorte que ceux-ci puissent rester des outils locaux auprès des élus locaux. L’idée consiste à mettre en commun des activités, missions et moyens financiers, tout en faisant en sorte que chacun garde son autonomie, sa gouvernance, son territoire d’exercice ».

Le directeur général de la FOPH a donné quelques illustrations des bénéfices attendus de cette mise en commun des compétences. « A travers ces synergies, il s’agit de faire en sorte que tout le monde, en gardant son ancrage local, puisse bénéficier de l’expertise de l’un des membres, par exemple en matière d’accession sociale, de développement d’une stratégie digitale, etc. ».

Laurent Goyard a par ailleurs rappelé que, dans le cadre du plan de formation de la branche des offices, la Fédération avait mis en place des formations pour passer de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale, qui concerne encore aujourd’hui près de 75 offices.

Il a enfin conclu en assurant que la FOPH restait mobilisée pour accompagner les offices et prévoyait de mettre en place une boite à outil afin de les aider à constituer des groupes une fois la loi ELAN adoptée.

Les mécanismes de la RLS

JN DAF 8 - 4.jpgDominique Hoorens, directeur de la direction des études économiques et financières de l’USH, est revenu sur les problématiques liées à la RLS et son application dans les offices. « Il s’agit d’un sujet encore évolutif », a-t-il précisé. « Un groupe de travail est à l’œuvre pour accompagner sa mise en place. Rappelons que si cette RLS représente pour l’État un gain de 800 millions d’euros en 2018 et 2019 et de 1,5 milliard en 2020, le coût réel pouvait en définitive être bien supérieur pour les organismes, ce qui suscite une vive inquiétude. Un groupe de travail piloté par la DHUP s’est penché sur la question pour tenter de limiter ces coûts et surcoûts pour les organismes ». Ainsi sont exclus du dispositif la très grande majorité des locataires non bénéficiaires de l’APL.

Il a rappelé qu’une réflexion était toujours en cours sur la recherche d’une gestion opérationnelle la plus simple possible. Un guide de la RLS sera bientôt mis à la disposition des bailleurs sociaux.

Consultez et téléchargez la présentation de Dominique Hoorens en cliquant ici.

Un point sur les aspects fiscaux de la loi de finance 2018 et en particulier la hausse de la TVA de 5,5 à 10 %

Pascale Loiseaux, responsable du département fiscalité, direction juridique et fiscale de l’USH, est revenue sur la TVA et l’augmentation du taux de 5,5 à 10 % pour le locatif social. Elle a rappelé qu’il était prévu un maintien du taux de 5,5 % pour certains types d’opérations d’accession sociale à la propriété et pour certaines opérations de construction, notamment pour les établissements d’hébergement temporaire ou d’urgence. Elle a en outre rappelé les conditions d’application du taux de 10 % et les modalités de la LASM.

Consultez et téléchargez la présentation de Pascale Loiseaux en cliquant ici.

Pierre Laurent, responsable du département du développement à la direction des prêts et de l’habitat, direction des fonds d’épargne, Caisse des dépôts, a présenté les chiffres concernant l’activité du fonds d’épargne. Il a notamment évoqué l’important endettement du monde HLM. « Aujourd’hui nous sommes à plus de 100 000 logements construits chaque année, ce qui représente un volume très important. Depuis 2005, nous assistons à une très forte croissance de ce chiffre. Nous avons prêté environ 20 milliards d’euros sur les dernières années, avec un doublement des encours en 10 ans ».

Il a présenté les modalités d’accompagnement des bailleurs sociaux en termes de modalités de financement : allongement exceptionnel de la dette, prêts de haut de bilan, etc. Pierre Laurent a par ailleurs précisé que le dispositif d’aide à la démolition (RIAD) serait prolongé selon les mêmes conditions qu’antérieurement jusque fin 2021 et expliqué les réflexions en cours de la CDC sur les conditions macro-économiques du montage des opérations.

Consultez et téléchargez la présentation de Pierre Laurent en cliquant ici.

Stratégie des OPH à la suite de la RLS : l’exemple de Valophis

Christian Harcouët, secrétaire général du groupe Valophis, est venu présenter la stratégie financière de son organisme dans ce nouveau contexte économique. « Nous avons pour ambition de dégager un autofinancement positif. L’objectif est de générer un volume de fonds propre suffisant pour piloter et gérer nos investissements en construction neuves mais également en réhabilitations, piloter des opérations Anru et intégrer les démolitions, opérations les plus coûteuses. Parmi les grands axes de notre stratégie, qui vise la pérennité de l’organisme sur 10 ans et au-delà, nous insistons sur la nécessité que la stratégie financière soit partagée avec le conseil d’administration et les partenaires sociaux, de sorte que l’ensemble des acteurs aillent dans le même sens, comprennent les enjeux ».JN DAF 10 400.jpg

Christian Harcouët a évoqué les postes de dépenses à maitriser et à suivre. Il a rappelé l’importance de maximiser les recettes de loyers, en évitant la vacance, en réduisant les délais de relocation, en rendant plus efficace l’encaissement et le recouvrement.

Il a également été question dans sa présentation de la modélisation avec les outils utilisés par les équipes de l’office.

Le secrétaire général de Valophis a donné des indications sur les enjeux financiers des impacts de la RLS et de la loi de Finances pour son office, expliquant quelles démarches cela avait occasionné au sein de l’OPH afin de s’adapter. Il a évoqué les mesures envisageables, telles qu’un réaménagement de la dette, un arbitrage sur les opérations d’investissement et sur le budget concernant l’entretien et les frais de gestion.

Consultez et téléchargez la présentation de Christian Harcouët en cliquant ici.

Grégoire Castaing, consultant manager de Finance Active, a conclu la matinée en présentant le contexte économique dans lequel s’inscrivent ces transformations qui touchent les Offices Publics de l’Habitat et les types de financement, préservation de l’équilibre financier, hypothèses de rallongement de la dette, optimisation du ratio gain budgétaire/surcoût financier.

Consultez et téléchargez la présentation de Grégoire Castaing en cliquant ici.

Le projet de loi ELAN passé au crible

L’après-midi s’est ouvert avec un retour détaillé sur la création de sociétés anonymes de coordination coopérative dans le cadre du projet de loi ELAN. Les intervenants invités sur scène se sont succédés pour commenter ce projet.

Jean-Christophe Margelidon, directeur général adjoint de la FOPH, a résumé les principales idées contenues dans le texte, commençant par donner quelques indications d’agenda. « Le projet de loi vient d’être envoyé au Conseil d’État. Il devrait être présenté au Conseil des ministres le 4 avril puis à l’Assemblée nationale. Il sera ensuite discuté en Commission des affaires économiques mi mai. Vraisemblablement le Sénat en discutera en juin ou juillet. Etant en procédure d’urgence, le texte reviendra pour un examen rapide devant les deux assemblées et devrait être voté à la fin de l’automne ».

Jean-Christophe Margelidon a poursuivi en expliquant pourquoi cette idée de communauté d’organismes s’était rapidement imposée : « Il s’agissait de mettre en place un dispositif au sein duquel les membres sont les actionnaires de la société commune, un peu sur le modèle d’Habitat Réuni, à ceci près que nous avons eu la volonté d’aller plus loin, notamment sur les aspects financiers. À partir de là nous avons eu l’idée de mettre en place la communauté d’organismes. Nous en avons parlé avec les différents cabinets ministériels, qui ont fait preuve d’une écoute attentive ».

« Nous voulions qu’au cœur des discussions soit affichée une dimension territoriale, ce que n’a pas du tout retenu le Gouvernement, dont le projet est d’ouvrir au maximum le dispositif », a continué le directeur général adjoint de la Fédération. « Par ailleurs, on voit bien dans le projet gouvernemental que le monde HLM devra être organisé à partir de deux grandes catégories de regroupements. Une verticale et une nouvelle, horizontale. Cette dernière peut prendre deux formes dont celle que nous avons suggérée, de droit coopératif. Ce qui caractérise ce dispositif, c’est l’idée notamment d’un PSP de groupe et d’un cadre stratégique pour les CUS. On voit également apparaître l’idée d’une politique technique élaborée au niveau de la société anonyme. Par politique technique, il n’est pas évident de savoir ce que le Gouvernement entend ».

« Un point fait débat », a conclu Jean-Christophe Margelidon. « Il s’agit de la taille. Deux interprétations du texte sont aujourd’hui possible. Une première selon laquelle un organisme de logements sociaux en-dessous de 15 000 logements a l’obligation de s’adosser. Une seconde interprétation consiste à croire qu’il faut ajouter une autre condition : le fait de ne pas avoir construit plus de 600 logements sur les six dernières années, condition dont nous n’avions jusqu’alors jamais entendu parler à la Fédération ». Selon notre compréhension, il s’agirait d’une erreur de formulation, cette deuxième condition ne s’appliquant qu’aux entités pratiquant l’accession sociale à la propriété.

Bruno Wertenschlag, assisté de Margaret Wollbrett, a continué la présentation afin de préciser les contours de la communauté d’organismes telle qu’elle est prévue dans le projet de loi ELAN. Il a notamment soulevé un point qui interroge : « Il existe une étrangeté dans le texte. On y lit qu’une société anonyme coopérative de coordination en difficulté financière peut être amenée à devoir organiser la mise en vente de son patrimoine ou de ses actions à un autre membre. Cela s’appelle à notre sens de l’expropriation et qui plus est pour un motif d’utilité privée. Le Conseil d’Etat n’appréciera peut-être pas beaucoup cette partie ».

En conclusion de cette séquence dédiée au projet de loi ELAN, Olivier Poindron, associé du cabinet Fidal a énuméré quelques dispositions législatives, reprises des propositions fédérales, par le Gouvernement concernant la circulation de cash entre organismes :

- les avances en compte courant : les membres peuvent s’accorder des avances entre eux et en accorder à la société anonyme et inversement ;

- les prêts participatifs, prêts à long terme et quasi fonds propres : jusqu’ici les conditions de contrôle capitalistique rendaient ce prêt participatif impossible pour les OPH ;

- Les opérations de crédit : le projet de loi reprend là encore les propositions formulées par la Fédération (avec là encore une erreur de plume transformant les organismes de logement social en quasi établissements financiers)

- Enfin, le projet de loi donne écho aux propositions fédérales de capacités d’opérations de trésorerie entre les membres d’un même groupe, permettant ainsi d’organiser entre eux des opérations de trésorerie (exemple : pool de trésorerie, cash pooling notionnel, etc.).

Stéphane Descolonges interroge le cabinet d’avocat sur son interprétation de la notion de ressources des OPH sous la forme du recours à l’emprunt. Olivier Poindron analyse cette ressource comme pouvant représenter indistinctement des emprunts bancaires et des emprunts obligataires.

Loi Sapin 2 : un nouvel outil pour recueillir les alertes

Dans la séquence suivante dédiée aux procédures de recueil des alertes, Stéphane Descolonges a accueilli sur scène des intervenants venus présenter une outil informatique développée par la société ACL permettant à la base de réaliser la gestion du contrôle et de l’audit interne et qui a été développée pour servir de plateforme de recueil d’alertes éthiques. « Elle doit répondre à vos obligations sur le recueil d’alerte », a redit le directeur des études comptables et financières de la FOPH. « Elle doit aussi permettre de répondre aux obligations prévues par le dispositif Sapin 2, au niveau de la gestion de la procédure d’alerte, du code de conduite, de l’évaluation de la procédure, etc. Ce produit, ce logiciel, gère l’ensemble de ces piliers. Nous nous sommes attachés à proposer une solution qui réponde immédiatement à vos besoins. Cela commence par un niveau de base, celui du recueil d’alertes, mais vous pouvez souscrire ensuite, si vous souhaitez monter en puissance en matière de contrôle interne voire d’audit interne, à d’autres fonctionnalités ».

En présence de Pascal Gadea, Country manager France ACL, Jocelyn Grignon, directeur général du cabinet Legal et Digital, a évoqué deux temps majeurs : la collecte de l’information pour faire remonter celle-ci via la plateforme, puis la capacité à recevoir cette information, à l’investiguer, l’accompagner et, si elle s’avère fondée, à prendre les décisions qui s’imposent, techniquement et légalement. Une démonstration a été faite sur le grand écran afin de montrer très concrètement comment fonctionne cet outil.

Consultez et téléchargez la présentation du référent externe

RGPD : l’exploitation des données personnelles en question

Magali Vallet, conseillère politique sociale et CIL, direction des politiques urbaines et sociales de l’USH, est venue présenter le dernier sujet de la journée : le RGPD (Règlement général relatif à la protection des données à caractère personnel). « Il s’agit d’un règlement européen qui s’impose à nous » dès le mois de mai prochain », a-t-elle expliqué. « Sa création répond à la nécessité d’harmoniser les règlementations de l’ensemble de Etats-membres dans un contexte ou le big data et toute nouvelle solution digitale font qu’on traite de plus en plus de données à caractère personnel. Le RGPD est aussi né du besoin de renforcer la sécurité de ces données particulières ».

Consultez et téléchargez la présentation de Magali Vallet en cliquant ici.

Retrouvez les présentations de la journée en cliquant ici.

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