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CUS et loi Egalité et Citoyenneté : parution de nouveaux décrets


Parution du « décret CUS »

Le décret n°2017-922 du 9 mai 2017, « décret CUS », précise les modalités et le processus d’engagement, de validation et de signature des prochaines conventions. Il énonce également les nouveaux contenus thématiques à y intégrer et la nouvelle feuille de route d’indicateurs de mesure des engagements des organismes HLM.

Après passage en Conseil d’État, peu de modifications ont été apportées par rapport au projet initial dont avait fait part le site de la Fédération des OPH (retrouvez ici la note de présentation de la loi Égalité et Citoyenneté). Elles concernent les indicateurs « accession » (les organismes HLM qui disposent de patrimoine locatif et ont une activité accession supérieure à 20 ventes sur les 3 années qui précèdent l’entrée en vigueur de la CUS signeront une CUS locative qui devra intégrer des engagements et indicateurs accession) :

-          l’indicateur SR-ACC 1 est supprimé (proportion de contrats signés par an qui comportent des clauses de garanties) ;

-          deux indicateurs nouveaux sont introduits : le pourcentage de transformations en locatifs sociaux des PSLA et le pourcentage de ventes avec un apport personnel inférieur à 10%.

Un arrêté définira le format et les modalités de transmission des engagements et indicateurs contenus dans la CUS. Par la suite, le ministère éditera un tableur permettant de calculer les indicateurs. Il doit également produire des fiches thématiques précisant les concepts des différents indicateurs quand besoin est.

On rappellera enfin quelques points majeurs :

-          Le CA de l’organisme doit délibérer pour se lancer dans la démarche d’élaboration de la CUS et informer les collectivités locales qu’elles seront associées (le ou les département(s) et les EPCI où l’organisme détient du patrimoine). Les partenaires ont deux mois pour faire savoir s’ils désirent être signataires. La CUS doit également être concertée avec les représentants des locataires ;

-          La CUS est basée sur un plan stratégique de patrimoine approuvé ou modifié depuis moins de trois ans (depuis le 31/12/2014 en l’occurrence) ;

-          Les futures CUS doivent être déposées auprès du préfet de département avant le 31 décembre 2017 (les CUS en cours étant prolongées d’un an) et signées avant le 1er juin 2018 pour une application rétroactive au 1er janvier ;

-          En matière de contenus, en plus des trois "grands volets" traditionnels de la convention qui recouvrent l’ensemble des activités d’un organisme HLM (politique patrimoniale, politique sociale, politique de qualité de service), la CUS comprend les thématiques suivantes : engagements en faveur d’une concertation avec les locataires, engagement en faveur d’une politique sociale et environnementale, et, lorsqu'il y a lieu, énoncé des politiques d’hébergement et d’accession ;

-          La CUS comporte par ailleurs un "état du service rendu" et un "état de l'occupation sociale" des immeubles ou des ensembles immobiliers, qui doivent être déclinés selon que les immeubles ou ensembles immobiliers sont situés ou non sur le territoire d'un QPV ;

-          Le cahier des charges de gestion sociale de la CUS comprend deux volets : le premier volet porte sur la politique sociale de l'organisme. Il présente les obligations du bailleur relatives à l'occupation et au peuplement des logements en tenant compte des engagements fixés par les accords collectifs (pour les personnes prioritaires dont les Dalo) ainsi que des objectifs de mixité sociale (règle des 25%). Il précise les actions d'accompagnement menées, en lien avec les associations d'insertion. Le second volet, facultatif, porte sur la nouvelle politique des loyers (NPL) introduite par la loi Égalité et Citoyenneté ;

-          La NPL est donc un dispositif facultatif visant à rendre compatible des loyers de logements situés hors QPV avec les revenus des ménages les plus pauvres (en vue d'appliquer la règle des 25%) et doit permettre de trouver, en compensation, des augmentations de loyers sur d’autres segments de parc. Elle permet de répartir autrement les plafonds de ressources et les loyers maximaux, à masse constante, à l'intérieur du parc du bailleur, en faisant abstraction de la nature de financement initial des immeubles (HLMO, PLA, PLUS...) et pour prendre en compte l'état de l'occupation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers et les objectifs de mixité sociale. Ce volet "NPL" du cahier des charges de la CUS peut être introduit par avenant à la CUS. La NPL ne s'applique pas aux baux en cours. Le passage à la surface utile de tout ou partie du parc ne peut se faire que si l’option NPL est prise.

Nouveaux décrets pour la mise en œuvre de la loi Égalité et Citoyenneté

Le décret n°2017-834 du 5 mai 2017 modifie les dispositifs de demande, de gestion et d’attribution de logements sociaux pour prendre en compte les compétences des établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris et la réorganisation d’Action Logement. Le décret anticipe la mise en œuvre opérationnelle des nouvelles compétences de la MGP en matière d’attribution qui sera effective une fois le PMHH adopté, au plus tard le 31/12/2018. Il intègre ainsi les EPT à la liste des personnes morales ou services qui enregistrent les demandes de logement, à celle des acteurs concernés par le plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs, à l’élaboration de ce plan, à sa mise en œuvre, son bilan et son renouvellement. Le décret liste ensuite les acteurs qui ont accès aux informations figurant dans le dispositif de gestion partagée.

Le décret n°2017-917 du 9 mai 2017 précise les dispositions relatives « numéro unique ». Le texte définit la finalité du système, la liste des données enregistrées, leur durée de conservation - un an après radiation -, les destinataires des données ou encore les droits d’accès et de rectification, les droits d’opposition et les modalités d’information des personnes.

Le texte modifie des dispositions concernant les commissions d’attribution. Il intègre au rang des membres disposant d’une voix délibérative le préfet et le président de l’EPCI compétent en matière de PLH (ou celui du conseil de territoire de l’EPT sur le territoire de la MGP). Les réservataires non-membres de droit pour l’attribution des logements relevant de leur contingent sont intégrés à la liste des membres qui disposent d’une voix consultative. La composition de la commission de médiation sur les attributions est revue : les membres sont organisés en collèges et un nouveau collège est créé, composé de trois représentants des services déconcentrés de l’État dans le département.

Enfin, le décret impose aux organismes HLM, pour réaliser leur enquête OPS, de demander à chaque locataire le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur du foyer.

Deux décrets du 5 mai 2017 recentrent l’application de la loi SRU sur les communes où les besoins sont les plus importants et pour renforcer les moyens de l’État face aux communes récalcitrantes. Il est ainsi redéfini le champ d’application de la loi : un indicateur unique, le taux de pression sur la demande de logements sociaux, mesuré à partir du SNE, est introduit et permet de déterminer les obligations des communes.

L’exemption est désormais déterminée sur proposition de l’intercommunalité, et après avis du préfet de région et de la commission nationale SRU, en raison : soit de la faiblesse de l’indicateur de pression pour les communes appartenant à une agglomération de plus de 30 000 habitants ; soit de l’insuffisance de desserte de la commune par les transports en commun ; soit de contraintes d’inconstructibilité grevant plus de la moitié du territoire urbanisé.

Afin de mieux prendre en compte les efforts des différentes communes soumises au dispositif SRU, les décrets introduisent plus de souplesse. D’une part, la liste des logements pouvant être intégrés à l’inventaire des logements sociaux intègre les terrains aménagés au profit des gens du voyage et les logements du parc privé faisant l’objet d’un dispositif d’intermédiation locative. D’autre part, la liste des dépenses déductibles des prélèvements opérés sur les communes prend en compte les coûts de démolition, de désamiantage et les dépenses en faveur de la réalisation des terrains familiaux et élargit les conditions de prise en compte des dépenses d’intermédiation locative.

Vis-à-vis des communes récalcitrantes, les deux décrets donnent plus de moyens de substitution aux maires à disposition des préfets, en particulier s’agissant du mécanisme de conventionnement direct entre l’État et un bailleur ou une association agréée en matière d’intermédiation locative.

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