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Emprunts de haut de bilan : Points d’attention comptables et financiers

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Rappel du contexte et des objectifs

Une enveloppe de 2 milliards d’euros financée par la CDC et Action Logement a été mise à la disposition des bailleurs sociaux dans l’objectif d’accélérer les investissements et créer un effet de levier sur tous les territoires (tendus et détendus) sur la période de 2016 à 2019.

Ce dispositif est ouvert à la production neuve (25% de l’enveloppe) mais donne une priorité pour les rénovations thermiques du patrimoine existant (75% de l’enveloppe).

Par ailleurs une enveloppe de 30 millions d’euros sur 2017-2018 a été ouverte pour le financement de l’accession sociale à la propriété.

Tous les bailleurs sociaux sont éligibles sous réserve de leur soutenabilité financière.

Conditions financières très favorable des prêts de haut de bilan bonifiés

Réhabilitation thermique et la production neuve :

D’une durée de 30 à 40 ans, ces prêts bénéficient d’un différé d’amortissement total sur les 20 premières années à taux zéro, puis sont remboursables annuellement par amortissements constants à un taux adossé au livret A +0,60 pour les années restantes.

Il est aussi prévu de ne pas soumettre à pénalité les éventuels remboursements anticipés.

La garantie de ces emprunts est à trouver auprès des collectivités locales ou de la CGLLS

Accession sociale à la propriété

D’une durée de 9 ans avec 4 ans de différé d’amortissement, ces prêts sont à amortissement constant sur les 5 dernières années aux taux de 0%.

Points d’attention comptables et financiers

Les PHBB ont pour objet de renforcer globalement les capacités d’investissement des organismes de logement social et donc leurs fonds propres.

Ces emprunts, bien que qualifiés par certains de quasi-fonds propres, restent des ressources de long terme remboursables. Les prêts de haut de bilan bonifiés sont donc à comptabiliser comme des emprunts CDC mais sans affectation technique à des investissements particuliers.

Ceci n’empêche pas une forme d’affectation financière extracomptable au regard des engagements d’investissement pris par l’organisme vis-à-vis du prêteur.

Attention, les PHBB n’entrent pas dans le champ de la mutualisation HLM de l’article L. 411-8-1 du CCH.

Par ailleurs, en cas de renégociation d’emprunts avec la CDC, les remboursements anticipés, le cas échéant, viendront s’imputer directement en diminution de ces PHBB, ceci pour favoriser le maintien par la CDC de son encours de dettes au sein du logement social.

Traitement comptable et règlementaire

Le traitement comptable et règlementaire des PHBB sera donc le suivant :

-          Financement non affecté à long-terme enregistrés avec le code d’imputation analytique n°8 « autres destination » de l’état règlementaire des dettes financières (Etat règlementaire des dettes financières – n°IV.4) ;

-          Non prise en compte des amortissements du capital (à l’issue de la période de différé) dans le calcul règlementaire de l’autofinancement courant HLM (Etat règlementaire de la Capacité d’autofinancement – n°III) ;

-          Par conséquent, non prise en compte des amortissements du capital dans le calcul de l’autofinancement net HLM (article R. 423-1-4 du CCH) et du ratio prudentiel ;

-          Enregistrement dès l’année de l’obtention du PHBB d’un engagement donné (si significatif pour la structure), dans l’annexe des engagements hors bilan, relatif au montant de cet emprunt et à l’échéance de son remboursement, incluant les conditions financières ;

-          L’obtention de PHBB sera enfin mentionnée dans le rapport de gestion ou rapport d’activité et éventuellement dans le rapport sur la gestion de la dette financière.

Traitement en analyse financière

En revanche, le traitement en analyse financière (méthode Fédération OPH) sera différent :

-          Le calcul fédéral de l’autofinancement d’exploitation courante tiendra compte en effet des remboursements de ces annuités d’emprunts « non affectés » ou plutôt affectés aux autres destinations à l’issue de la période de différé. L’autofinancement d’exploitation courante calculé dans votre DIS sera donc impacté d’ici 20 ans des amortissements des PHBB.

Enfin, l’analyse financière prévisionnelle tiendra compte des mouvements de flux de trésorerie, ainsi, dans l’outil fédéral Visial :

-          Inscription de l’encours de prêt en « Autres flux », sans affectation à une opération donnée selon la même logique que le traitement comptable et règlementaire ;

-          Puis, selon les choix de gestion pris par la direction :

   o    Inscription d’un remboursement anticipé du PHBB à l’issue du différé d’amortissement de 20 ans, ou avant le cas échéant, en « Autres flux » ;

   o    Ou inscription d’un remboursement par échéances annuelles à l’issue du différé d’amortissement sur la durée restante de l’emprunt ;

   o    Le cas échéant, pour tenir compte de l’effet sur la structure du poids de l’emprunt, s’il est significatif, il est envisageable de « provisionner » extra-comptablement le remboursement de l’emprunt pour ne pas faire totalement disparaître de l’analyse le poids de ces dettes à long-terme (à voir…).

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