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Modalité de calcul des équivalents logements concernant les logements-foyers.

Modifié par Dominique SAINZ le 27/02/2015 11:52
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Auteur(s):  Fédération des Offices Publics de l’Habitat

Entité: FOPH

Modalité de calcul des équivalents logements concernant les logements-foyers.

Modalité de calcul des équivalents logements concernant les logements-foyers

Rémunération des Directeurs Généraux

Alors que le décret du 12 octobre 2009 sur les DG des OPH parle d’un décompte de 3 logements-foyers pour 1 équivalent logement, la circulaire du 22 décembre 2009 relative au décret évoque un décompte de 1 pour 1 dès lors que les foyers comportent les éléments de vie déterminés par l’arrêté du 10 juin 1996 :

b) La méthode de décompte des logements locatifs gérés s’inspire de celle qui est prévue par le B de l’article R. 302-14 du CCH pour la constitution de l’inventaire du nombre de logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du même code, tout en présentant certaines spécificités.

Trois lits d’un logement-foyer ou trois places de centres d’hébergement comptent pour un logement.

La définition du logement-foyer à retenir est celle de l’article L. 633-1 du CCH, c’est-à-dire un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective ». Toutefois, lorsque le logement-foyer abrite des appartements comportant les éléments de vie de base au sens de l’arrêté modifié du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l’assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d’amélioration ou d’acquisition-amélioration d’immeubles en vue d’y aménager avec l’aide de l’Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif, ces derniers comptent comme autant de logements.

Quant aux centres d’hébergement visés, ce sont les établissements d’hébergement qui assurent l’accueil de personnes ou de familles en difficulté ou en situation de détresse, notamment dans les situations d’urgence. En pratique, il s’agit principalement des centres d’hébergement d’urgence et des centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS).

Il convient en outre de compter comme logement locatif géré chaque logement entrant dans un dispositif de prêt social de location-accession, avant la levée de l’option par l’accédant.

Décomptes loi SRU, CUS foyers, et statistiques de production :

La note publiée sur le site Internet du ministère (http://www.financement-logement-social.territoires.gouv.fr/logements-en-structure-collective-et-populations-a1395.html) note de la DGALN/DHUP/PH4 précise que les équivalences à prendre en compte pour les logements-foyers se fait, pour les logements anciens de l’inventaire SRU, sur le principe du 3 pour 1, en revanche, pour tous les logements plus récents, depuis l’arrêté du 10 juin 1996, les logements-foyers doivent respecter des normes d’habilité définies au R.111-1 et suivants qui justifie la comptabilisation selon le principe de 1 pour 1 dès lors que ces foyers disposent des éléments de vie autonome.

Cependant, la lecture des articles du CCH n’est pas d’une limpidité absolue.

En effet, le 4e de l’article L. 302-5 du CCH précise que, pour les chambres occupées par des personnes handicapées mentales, celles-ci sont comptées comme autant de logement locatif sociaux (1 pour 1) dès lors qu’elles possèdent un des éléments de vie indépendante défini par décret (ce décret semble ne jamais avoir été pris, mais on retient dans les faits les éléments de vie autonome définie dans l’annexe III de l’arrêté du 10 juin 1996).

Le 4e de l’article R. 302-15 du CCH retient, quant à lui, le décompte de 3 pour 1 sans faire de distinction particulière mais en renvoyant au 4e de l’article L. 302-5.

Il faut donc comprendre que la règle du 3 pour 1 est la règle de base, historique, et que par la suite, les logements-foyers construits récemment, dans le respect des normes d’habitabilité de l’arrêté du 10 juin 1996, sont à décompter comme autant de logements autonomes et que, de surcroît, les chambres occupées par des personnes handicapées mentales bénéficient d’un traitement de faveur puisque l’un seulement des éléments de vie autonome suffit à retenir la règle du 1 pour 1, là où les foyers classiques doivent présenter l’ensemble de ces éléments d’autonomie.

Le décompte effectué dans le cadre du calcul du potentiel financier au logement déterminant l’assiette du prélèvement de la CGLLS reprend le cadre général du décompte des équivalents logements, sans rentrer dans le détail des éléments d’autonomie en renvoyant aux articles précités du CCH. Il est cohérent de retenir un décompte qui est celui déjà retenu et explicité pour la rémunération des DG, le décompte de la loi SRU et qui est par ailleurs confirmé par le calcul d’équivalence retenu pour les statistiques de production tel que déterminé par la DHUP. Cette interprétation nous a été confirmée oralement par cette même Direction.

Par ailleurs, la définition des logements foyers à retenir est, dans tous les cas et sauf avis contraire explicite, une définition large, celle de l’article L. 633-1 du CCH, plus large que le seul article R. 351-55 (cf. par exemple décret n°2012-12 du 4 janvier 2012 et article R. 351-55 du CCH relatifs aux CUS foyers).

Les logements occupés par des gardiens, salariés de l’office, sont à prendre en compte dans les calculs comme si ces logements étaient loués (notice d’information de la déclaration annuelle d’inventaire du parc locatif social – cerfa n°50885#05).

Enfin, il est rappelé que, selon l’article L. 443-15-7 du CCH, « sont assimilés aux logements sociaux visés à l'article L. 302-5 du présent code pendant cinq ans à compter de leur vente, les logements vendus à partir du 1er juillet 2006 à leurs locataires, en application de l'article L. 443-7 »

Cotisation additionnelle et prélèvement sur le potentiel financier versés à la CGLLS :

Une divergence doit être relevée entre le décompte des foyers-logements à faire dans le cadre de la cotisation additionnelle et dans celui du prélèvement sur le potentiel financier.

En effet, pour la cotisation additionnelle, l’article L. 452-4-1 du CCH précise que la cotisation additionnelle comprends « a) une part égale au produit d’une somme forfaitaire par le nombre de logements à usage locatif sur lesquels l’organisme est titulaire d’un droit réel au 31 décembre de l’avant- dernier exercice clos augmenté du nombre d’unités de logements-foyers ouvrant droit à redevance (…) ». Ce nombre d’unité de logements-foyers signifie une comptabilisation à 1 pour 1 purement et simplement.

En revanche, concernant le prélèvement sur le potentiel financier, il est faut retenir pour la détermination du potentiel financier par logement et le plafonnement de ce potentiel, un nombre d’équivalents-logements calculé, selon la notice (cerfa n°51534#01), en se référant aux modalités données au B. 4° de l’article R. 302-14 du CCH. Cette référence exprime un décompte cohérant avec celui utilisé pour l’inventaire SRU.

En conclusion, la même modalité de calcul des équivalents logements s’applique pour tous les types de décompte, c'est-à-dire rémunération des DG, inventaire SRU, CUS foyers, statistiques de production et prévisions, DIS, et prélèvement CGLLS sur le potentiel financier.

Ce décompte d’équivalents logements se fait de la manière suivante :

o Les foyers-logements, au sens de l’article L.633-1 du CCH, sont comptés comme 3 lits pour 1 LLS si les foyers ne disposent pas de l’ensemble des éléments d’autonomie déterminés dans l’arrêté du 10 juin 1996,

o Les logements-foyers accueillant des personnes handicapées mentales sont comptés comme 3 lits pour 1 LLS s’ils ne disposent pas des éléments d’autonomie, mais un seul des éléments de vie suffit pour bénéficier du décompte de 1 pour 1.

o Les nouveaux logements-foyers sont comptés comme des LLS à part entière (1 pour 1) dès lors qu’ils respectent les normes d’habitabilité de l’arrêté du 10 juin 1996 définissant les surfaces minimales et les éléments d’autonomie obligatoires lors de la construction de tout nouveau foyer-logement. Le coin cuisine n’est par ailleurs pas obligatoire pour les logements-foyers bénéficiant de prestations de repas assurée par le foyer.

En revanche, pour la cotisation additionnelle à la CGLLS, le décompte se fait en termes d’unité de logements-foyers, c’est-à-dire que, dans tous les cas, les foyers sont à compter pour 1 LLS.

Enfin, les logements occupés par des gardiens, salariés de l’office, sont à prendre en compte dans les calculs comme si ces logements étaient loués.

Créé par Admin le 24/03/2014 19:34

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